房地产泡沫之我见(三)
在过去的6年中，房地产价格的攀升可以分成两个阶段：即民间资本投入阶段和国外游资投入阶段。
民间资本投资阶段的标志是温州炒房团、太太炒房团等，民间资本以抱团的形式介入房地产市场。一个民间商人可以自由操作的资金大致是200万到300万之间，没有太大的影响力，但是假如100个商人抱团，形成的资金力量足以撬动一个城市的房地产整体价格。同时，浙商自古又有官商结合、一哄而上的特点，于是初期的房产价格就在抱团的民间资本和官僚利益集团的支撑下缓慢抬高了。这一阶段的特点是房价虽然拔高，但基本上还是比较缓慢的。
国外游资投入阶段的标志，是高盛、摩根士丹利等基金等投资上海房地产，当然我们注意到，在香港吃尽了苦头的量子基金没来。这些资金的注入，使房地产价格迅速窜升，并且质变为对人民币升值的豪赌。目前，中国房地产价格虚高的背后，是近1/3的国外资金的支撑，这些资金目标明确，就是在等待人民币的升值，等待着从中牟取暴利。
央行21日发布了汇率改革的公告，仔细研究公告，可以发现两个要点，一是采用了对美元0.3%浮动的保守汇率制度，二是对美元升值了2%。这两点，虽然动作不大，但都打破了央行之前对紧缩的货币政策的承诺，因此，可以看作是一个信号，标志着央行货币政策已经出现了战略性松动，未来可能会出现更大幅度的汇率变化，而央行过去所做承诺的可靠性也将大打折扣。
猜测央行此举的意图，可能有三个方面：
国内方面，房地产市场持续6年的增长，已经致使房价虚高得离谱，更重要的是房地产在GDP中的比重，如上海房地产占GDP近25%，这无疑是不正常的。目前中央采取了宏观调控的手段，但是只是促成了房地产市场的观望情绪和房价涨幅的减小，相要打压泡沫，并尽量引导经济软着陆，单纯靠宏观调控手段是不够的，还需要其他辅助手段。
金融方面，全世界都知道人民币被低估了，越来越多的国外资金进入中国，期待能在人民币升值时捞一把，而低估的人民币同样为中国的进出口贸易带来很大的麻烦，比如美国的制裁。可以说不升，肯定要受损失，如果到了明年，在WTO的要求下逐步放开金融市场，甚至可能导致房地产和金融市场两边的麻烦。与其等死，不如找死，说不定还能有所转机。
外交方面，近期我国在外交上取得了一系列成功，包括六国会谈、遏制日本入常等，但这些成功，也给了世界一个信号，那就是中国正在逐渐强大，变得能够影响世界政局。本来这一切都是汇率暂不改革的理由，但是，最近突然发生了伦敦连环爆炸事件，促使美英等大国不得不头疼一番，重新考虑世界格局的问题，在这个时候改革汇率，可以说是在把水搅浑，对我国也许是有利的。
回到房地产的话题。我认为，国家改革汇率可能采取的政策会是“小步快跑”，而不是大刀阔斧，目的是吸引住外资，一方面不给与他们暴利的机会，一方面利用他们帮助房地产泡沫缓慢着陆。当局是在进行一场走钢丝一般的冒险，当中只要稍有差池，必然会导致房地产或者金融市场任意一边出现失控的局面，这是置之于死地而后生的做法。
在过去的两篇文章里，我提出解决房地产泡沫的办法是缓慢放开汇率、宏观调控市场，这两个手段今天都已经成为现实。展望下一步，最善的政策也许就是鼓励制造业等实业发展，逐渐分流外资，缩减房地产在国民经济中的比重，对房地产泡沫实行软性挤压，最终化解开金融和地产两方面的压力，同时促进国内制造业的发展。
未来的2到5年，将是当局走钢丝政策经受现实检验的时间，挤压房地产泡沫，化解金融压力，促进民族实业发展，但愿他们能够成功，祝愿中国好运！
问题点数：100、回复次数：26Top
1 楼hjyc（良丑-------单求古园木屋，只为观花修竹）回复于 2005-07-22 17:31:42 得分 5
祝愿中国好运Top
2 楼new_guy（蓝调刀锋)(乘风破浪会有时，直挂云帆济沧海）回复于 2005-07-22 17:35:26 得分 5
不错Top
3 楼sundayhong（kk）回复于 2005-07-22 17:39:23 得分 5
不錯幫頂！！Top
4 楼whuang826（孤鹰）回复于 2005-07-22 17:44:56 得分 5
markTop
5 楼lsgt（天下第七）回复于 2005-07-22 17:51:59 得分 5
牛人Top
6 楼zhanggangyi（小胖）回复于 2005-07-22 17:59:19 得分 5
转贴OR原创？Top
7 楼kebeixueng（脱变的蚕）回复于 2005-07-22 18:12:16 得分 5
不错不错Top
8 楼TomFoolKitty（笨猫）回复于 2005-07-22 19:41:37 得分 5
呵呵，花差花差应该是原创吧：)Top
9 楼TomFoolKitty（笨猫）回复于 2005-07-22 19:42:25 得分 5
好想有间房子：)
可是买不起@_@Top
10 楼baiyu123（学习JAVAing）回复于 2005-07-22 19:56:41 得分 5
upTop
11 楼fzd999（花差花差）回复于 2005-07-24 18:43:41 得分 0
当然是原创Top
12 楼shokkil（*豆豆*）回复于 2005-07-24 18:48:50 得分 5
如果是真的就好了。。可惜我感觉不大可能啊Top
13 楼monk2000（老实和尚）回复于 2005-07-24 19:11:15 得分 5
花差兄厉害！！！Top
14 楼xiudao001（谁在弹我的小JJ）回复于 2005-07-24 22:19:37 得分 5
oTop
15 楼yudiscarlett（冰冰）回复于 2005-07-25 02:52:51 得分 5
关注,正准备转行房地产行业呢!
Top
16 楼weastsea（）回复于 2005-07-25 08:19:04 得分 2
再次关注Top
17 楼zxq520zf（╭⊙_⊙╮)(亿万负翁)(OH,MY GOD!彩票居然中了5块钱!）回复于 2005-07-25 08:31:31 得分 2
正准备中500W呢Top
18 楼shuaijf98（多情应笑我）回复于 2005-07-25 08:39:18 得分 1
关注Top
19 楼fzd999（花差花差）回复于 2005-07-25 08:39:19 得分 0
zxq520zf，我中过奖，两块钱~Top
20 楼i123456（欧若拉）回复于 2005-07-26 18:28:45 得分 20
吐个泡泡~Top
21 楼libin_ftsafe（子陌红尘：TS for Banking Card）回复于 2005-07-26 18:51:39 得分 1
UPTop
22 楼Hopewell_Go（好的在后頭﹗希望更好﹗﹗）回复于 2005-07-26 19:38:09 得分 1
不錯
幫UPUP！！Top
23 楼fzd999（花差花差）回复于 2005-07-26 20:10:39 得分 0
i123456(欧若拉)，乱吐泡泡，拍下去！Top
24 楼waterxx（我心如水)(♂)(授人芳草,手自留香;平和处世,一生安康。）回复于 2005-08-08 09:19:41 得分 1
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25 楼wangyhlj（开心）回复于 2005-08-08 09:31:43 得分 1
接分
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26 楼twlx_0（流星）回复于 2005-08-08 09:43:43 得分 1
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